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全方位房地產專家系統 Pro
四大角色・九大模組
房產財務神器
Pro
從買房、賣房到收租，精確至每一期每一元
🏠 買方
💰 賣方
🏢 租屋
📈 投資
❶ 算房貸
❷ 估財力
❸ 抓成本
❹ 預售屋 (M4)
❺ 查契約
❻ 算稅費 (M6)
❹ 算租金
建構中...
🏦
貸款條件設定
試算模式
標準模式（單一利率）
新青安混合模式（前段優惠＋後段市場）
自訂階梯利率（最多 3 段）
房屋與貸款金額
房屋總價
?
填寫成交總價（萬元），系統將依貸款成數自動計算貸款金額。
貸款成數 (%)
80%
總貸款金額（自動計算）
自動
壽險加保金額（萬元）
?
若有加保房貸壽險，此金額以一般房貸利率計算，與新青安額度分開試算。
還款條件
貸款年限
20 年
25 年
30 年
35 年
40 年
寬限期（年）
?
寬限期內只繳利息不還本金，到期後月付金明顯跳高，請謹慎評估。
還款方式
?
本息攤還：每月固定，容易規劃。本金攤還：本金固定，初期負擔重但利息較省。
本息均攤（每月固定，便於規劃）
本金均攤（先苦後甘，總利息較省）
利率設定
單一利率
新青安
階梯自訂
房貸年利率 (%)
新青安前 3 年 (%)
第 4–5 年 (%)
第 6 年起 / 一般房貸 (%)
ℹ️
新青安最高貸 1,000 萬，超出部分自動以一般利率計算。
＋ 新增利率階段
📊 產出逐月還款明細
📋
試算結果
逐月繳款明細
年
期
每月應繳
償還本金
支付利息
利率%
餘額
💼
財力評估輸入
每月可負擔房貸額（元）
?
建議為家庭稅後月收入的 30%–40%，超過 50% 風險較高。
月收入（選填，用於壓力測試）
填入可自動計算負債比與壓力測試結果。
已備自備款（萬元）
其他既有月債務（元）
?
含車貸、信貸、卡費等。銀行核貸時會以 DSR（債務還款比）評估，一般上限 40%。
貸款年限
20 年
25 年
30 年
35 年
40 年
可貸成數 (%)
預估利率 (%)
壓力測試利率（升息情境）(%)
?
模擬升息後的月付金，建議設為現行利率 + 2%。
🔍 分析購屋極限
📈
購屋能力報告
🧾
房屋條件
交易對象
一手屋（預售／新成屋）
二手屋（中古成屋）
產品種類
電梯大樓（有公設）
透天住宅
透天住店
房屋總價（萬元）
交易費用
仲介服務費 (%)
?
買方仲介費：二手屋一般 1%–2%；一手屋（建商代銷）通常免收。
二手屋買方一般為 1–2%
代書費（元）
?
辦理產權登記、抵押設定等，市場行情約 15,000–25,000 元。
稅費（買方負擔）
契稅率 (%)
一般住宅 6%（以評定現值計算，非市價）
登記規費率 (‰)
?
所有權移轉登記：評定現值 × 1‰；抵押設定：貸款額 × 1‰。
政府評定現值（市價估算%）
台灣土地公告現值通常為市價 10–40%，房屋評定現值更低。
裝潢與搬遷
裝潢家電預算（萬元）
搬家費用（元）
💰 試算進場總現金
📊
進場現金清單
🏗️
預售屋付款期程設定
房屋總價 (萬元)
預計工程期 (個月)
?
通常為 24 到 36 個月，超高樓層可能達 48 個月以上。
預計貸款成數 (%)
付款比例設定 (預設為常見行情)
訂金＋簽約金 (%)
?
簽約當下即需繳納，通常為總價 5% ~ 10%。
開工款 (%)
工程期款 (%)
?
施工期間按進度分期繳納，預設為總價 3%。
交屋保留款 (%)
?
內政部規定不得低於 5%。保障買方驗屋權益。
⏳ 產出工程期現金流時間軸
📊
資金準備時間軸
🏠 房客（租屋預算）
🏢 房東（投報分析）
👤
房客財務評估
個人／家庭稅後月收入（元）
期望負擔比例 (%)
?
租金占收入比例：30% 為健康上限，超過 40% 生活壓力偏大。
30%
其他固定月支出（房租以外）（元）
居住地區
台北市（高租金水平）
新北市（次高）
台中市
台南市
高雄市
其他縣市
🔍 分析租屋極限
📋
建議租屋方案
📈
投資收益分析
購置總成本（萬元）
預期月租金（元）
年度費用（含稅、修繕、管理）
地價稅（元／年）
房屋稅（元／年）
修繕管理費（元／年）
空置月數（月／年）
平均每年空置 0.5–1 個月合理。
貸款月付金（元，未貸款填 0）
📊 計算年化投報率
📋
年化投報率分析
🏛️
官方買賣契約範本
簽約前務必對照內政部公告「應記載及不得記載事項」標準版本，保障自身權益。
📄 預售屋（一手屋）買賣契約
內政部
嚴格規定「履約擔保機制」、「交屋保留款（總價5%）」，以及建商遲延完工的每日賠償標準。
↗ 下載官方 PDF 範本
📄 成屋（二手屋）買賣契約
內政部
明訂漏水保固責任，以及海砂屋、輻射屋、凶宅之重大瑕疵擔保責任。
↗ 下載官方 PDF 範本
✍️
租屋與仲介斡旋
無論租房或下斡旋，使用標準文件能大幅減少後續糾紛。
🤝 住宅租賃契約
內政部
押金上限：不得超過 2 個月租金；電費計收受嚴格規範，保障租客權益。適用住宅大樓、套房、透天。
↗ 下載官方 PDF 範本
💰 斡旋金 vs 要約書
重要必讀
仲介多採「付斡旋金」方式。
依公平會規定
，仲介必須同時提供「內政部版要約書」（免付斡旋金）供買方選擇，兩者皆具法律效力。
↗ 下載（見第 11 頁附件二）
🔍
政府資源平台
📂 各類契約書彙整
內政部
含預售屋、成屋、租賃、包租代管、車位、二房東轉租等所有類型官方契約書範本。
↗ 前往不動產資訊平台
🏷️ 租金補貼專區
申請中
2026 年「300 億中央擴大租金補貼」，受理期間：115年1月1日 至 2026年12月31日，隨到隨辦。
↗ 查詢申請資格
⚠️
簽約前必知 8 大重點
① 確認屋主產權是否有抵押或限制登記
② 確認是否為海砂、輻射、凶宅（有告知義務）
③ 確認漏水狀況與屋況保固期（至少 1 年）
④ 預售屋：核查履約擔保機制（信託或連帶保證）
⑤ 確認公設比與實際可用坪數
⑥ 避免簽「要約書」後反悔而被要求賠償
⑦ 確認代書由哪方委任，費用如何分攤
⑧ 成交後盡快辦理地籍謄本查詢確認過戶完成
🏛️
房地合一稅 2.0 設定
取得日期
預計出售日期
取得總成本 (萬元)
出售總價格 (萬元)
可扣抵費用 (萬元)
土地漲價總數額 (萬元)
符合自用住宅免稅條件 (滿6年)
進階節稅：重購退稅
符合兩年內重購自用住宅條件
預計/已購入之新屋總價 (萬元)
💰 精算稅額與節稅建議